Студенческий сайт КФЭИ - Преподаватели - Гости нашего института


Преподаватели

ГОСТИ НАШЕГО ИНСТИТУТА
Лекция Грибовского Сергея Викторовича по оценке недвижимости
(проф. СПб Государственного Финансово-Экономического Университета) – 16.09.2004

Оценка зародилась в России в 1994 г. в Санкт-Петербурге. Тогда читались первые курсы по оценке представителем Мирового Банка Познанской. Они составляли 100 часов и длились 2 недели. Профессор был ''студентом'' второго курса. В тот момент началась его ''вторая'' жизнь, связанная с экономикой недвижимости, экономикой оценки (до этого он занимался кибернетикой).
Курсы Сергею Викторовичу не понравились: материал не отвечал требованиям и критериям современной науки. Хотя, возможно, были просто плохие преподаватели. Нужно учитывать и то, что на Западе другой рынок недвижимости (с наличием большого числа сделок). Тем не менее в результате у него сложилось мнение, что те фундаментальные знания, которые получают в России, гораздо серьезнее уровнем.

Самый эффективный метод оценки, по мнению Грибовского С. В., это сравнительный. Доходный подход, по его словам, – это ''виртуальная реальность, данная нам в ощущении''.
Однако только сейчас российская экономика подходит к использованию сравнительного подхода, которого ''ничего лучше нет'' (с точки зрения доказательной базы, защиты отчета у клиента). Если ниформация косвенная, сделайте корректировочки. Для этого как раз пригодится доходный метод.
В середине 90-х годов стало ясно, что в условиях неопределенной (грязной) информации необходимо разработать свою модель. В результате была создана экономико-математическая модель определения коэффициента капитализации, утвержденная специальным решением губернатора СПб.

''Оценщики – самые высокоинтеллектуальные люди в стране''. Рынок оценочных услуг все более востребован, необходимость оценки внедряется во все нормативно-правовые акты.

''Греф – как бы мой ученик'', прослушал 100-часовой курс. Ему очень понравилась финансовая математика, которую Греф великолепно изучил, а в дальнейшем в 1996 г. под руководством Сергея Викторовича разработал метод расчета арендной платы, применяемый в Питере до сих пор.

Развитие оценки в России сейчас идет по пути деления ее на массовую и индивидуальную.
Массовая оценка используется в государственных, налоговых целях, целях арендообложения и учитывает общие факторы, присущие во всей оцениваемой группе одновременно. Она учитывает только объективно измеряемые (расположение, состояние...) факторы и ''грубее'', поскольку кроме того будет выполняться чиновниками (по этой же причине должны быть исключены все субъективные, остающие простор для коррупции, факторы).
Индивидуальная оценка – это больше средство аппеляции, несогласия с результатом массовой оценки. Она учитывает уже все разнообразие рынкообразующих факторов, она более точная.

Пока в России, ''ко сожалению'', как говорит знакомый иностранец Сергея Викторовича, 15 лет проживший в нашей стране, серьезного качества обучения оценке нет. И для того, чтобы оно появилось, необходимо два условия:
1) оценка должна быть доведена до уровня академического образования, нужно заниматься ей с первого курса (необходимое условие)
2) курсы по оценке должны хорошо посещаться (достаточное условие).
Это качество образуется на практике. И у нас сейчас получается: закончил вуз, забудь все и иди на завод.
Читают лекции те, кто не занимается практикой оценочной деятельности (профессора прочитают плохие переводные книги и учат) (к счастью, к преподавателям оценки КГФЭИ это не относится - прим. сайта).

Сейчас Сергей Викторович совместно с Грефом, Дворковичем, Боосом занимается разработкой налогообложения (в рамках эксперимента, проводимого в Новгороде и Твери). ''Результаты слабенькие'' – дурацкие модели (сумасшедшее количество ценообразующих факторов – до 17!), для которых нужны огромное количесвто данных – а где их взять?
Предложив очень сложную модель, разработчики пытаются ''рубить дрова (рыночную информацию) скальпелем (сложной моделью)''. 15 факторов можно взять в США, Германии, а в России достаточно 5, максимум 6 факторов: местоположение, категория дома (сталинка, хрущевка...) – агрегированный ценообразующий фактор, уже учитывающий и физический и функциональный износ и т.д.

Продолжение