Студенческий сайт КФЭИ - Преподаватели - Гости нашего института


Преподаватели

ГОСТИ НАШЕГО ИНСТИТУТА
Лекция Грибовского Сергея Викторовича по оценке недвижимости
(проф. СПб Государственного Финансово-Экономического Университета) – 16.09.2004

''Оценка рыночной стоимости – это моделирование факторов спроса и предложения''. Модели могут быть вербальные, формульные, графические.
''Вы прекрасно должны знать компьютер, статистику''.

РЕКОМЕНДАЦИИ ПО СТРУКТУРЕ ОТЧЕТА
Будучи заместителем руководителя городского управления инвентаризации и оценки недвижимости (т.е. фактически главным оценщиком госсобственности в СПб), Сергей Викторович осуществляет содержательную экспертизу десятков тысяч отчетов об оценке госсобственности (формальную экспертизу проводит федеральное министерство). И не все отчеты соответствуют, по его мнению, логике оценки. Поэтому он рекомендует строить отчет следующим образом.
1. Краткое изложение основных фактов, выводов, т.е. резюме. Изложение должно быть не формальным и содержать все ключевые моменты, в т.ч. ставку дисконтирования.
2. Общая часть (в соответствии с ФЗ-135 и стандартами оценки). Обязательно должна включать определение оцениваемой собственности и состав оцениваемых прав.
3. Подробное описание объекта оценки (после его прочтения не должно возникать необходимости его осмотра) – 5, 6, 7, 10 листов. Должно включать фотографии, карты, макро-, мезоэкономические (квартал) и микросхемы, описание окружения объекта (также с фотографиями), местоположение, транспортные коммуникации...
4. Позиционирование объекта оценки в секторах рынка. Не нужен анализ всего рынка недвижимости, а необходимо предметное рассмотрение ТОЛЬКО выбранных секторов, в которых позиционируется объект, со всей рыночной информацией по этим секторам. При этом необходим не только ценовой анализ, но и обязательно доходный анализ (ставки дисконтирования, коэффициенты капитализации, эксплуатационные, управленческие расходы...), а также обзор социально-экономической ситуации. В дальнейшем рыночную информацию следует брать исключительно из этого раздела.
5. Целенаправленные выводы, позволяющие перейти к анализу наиболее эффективного использования.
6. Анализ наиболее эффективного использования объекта. Именно он определяет рыночную стоимость объекта. При этом необходимо исходить не только из объективных, но и из субъективных представлений, не обязательно делать математические расчеты, они нужны лишь когда ситуация 50/50 (тогда определяется наиболее вероятный вариант).
''Оценка сама по себе имеет вероятностную природу''.
7. Оценка объекта (алгоритм оценки, который редко кто делает). Во-первых, следует определить методологию оценки, а во-вторых, методы оценки.
8. Метод сравнительного анализа. Включает подробное (с фотографиями) описание нескольких аналогов не в виде таблички! Сравнительный анализ цены земли как свободного участка и сравнительный анализ цены застроенного участка.
9. Затратный подохд.
10. Доходный подход. Очень важно в качестве сравнения сделать анализ доходности аналогичного объекта.
11. Согласование. Должно включать достоинства и недостатки каждого метода и состоять не из 1, а из 2, 3, 4 страниц. Можно сделать вывод, что только один метод правильный. Не обязательно взвешивать результаты! Если в рамках сравнительного подхода получена надежная рыночная информация, то больше ничего не надо.

Все документы должны быть тщательно оформлены. Будьте очень внимательны к этому, советует Сергей Викторович. В СПб стоимость оценки составляет от 2-3 до 10 тыс. $, а представительства иностранных компаний при том же (если не хуже) качестве работы берут 70-100 тыс. $.
Оценка должна начинаться с технического задания, грамотно выверенного (все должно быть указано!).

Объекты недвижимости имеют три характеристики:
1) вещная природа
2) неразрывная связь с землей
3) совокупность прав, обусловленная и ограниченная действующим законодательством (в т.ч. городской документацией), а также совокупностью объемно-планировочных и функциональных ограничений. Но ограничения выдумывать не надо!

Продолжение