Преподаватели

 

 ГОСТИ НАШЕГО ИНСТИТУТА       

Лекция Грибовского Сергея Викторовича по оценке недвижимости

(проф. СПб Государственного Финансово-Экономического Университета)  – 16.09.2004

 

В СПб, например, существует предпроектная проработка (требующая согласования со всеми комитетами СПб). При этом объект уже имеет заранее определенное использование, т.е. определяется инвестиционная стоимость. В этом случае нет анализа наиболее эффективного использования. А в-вторых, существует градостроительный регламент или проекти застройки территории.

– Если на месте, где по градостроительным документам должен быть жилой дом, но расположен магазин?

Тогда землю оцениваем как под жилым домом и определяем стоимость непосредственно магазина.

 

Техническое задание – приложение к договору об оценке. Должно включать в себя:

1) цели и задачи

2) вид определяемой стоимости

3) вид объкта оценки

4) адрес объекта оценки или другие характеристики, однозначно идентифицирующие объект оценки

5) дата проведения оценки (дата осмотра объекта и анализа рыночной информации). На стоимость влияет степень актуальности рыночной информации. Возможна не жесткая фиксация даты проведения оценки, а привязка ее непосредственно на дату осмотра (''выполнить оценку на дату осмотра'').

6) состав оцениваемых прав

7) технические параметры объекта оценки (площадь земельного участка, площадь здания...)

8) разрешенные параметры застройки земельного участка

9) информация об ограничениях, обременениях, сервитутах, статусе объекта, правах третьих лиц на объект или его часть, собственник (балансодержатель) объекта оценки

10) балансовая стоимость объекта оценки

11) требования к отчету об оценке (в соответствии с ФЗ-135, стандартами по оценке, местными нормативно-правовыми актами).

12) прочие условия (например: оценка без учета затрат на модернизацию инженерных сетей).

 

Если в отчете используются серьезные сметные расчеты, их должны выполнять лицензированные сметчики. Однако если госструктуры определят вид и объем работ, то смету можно рассчитать самостоятельно.

 

Все объекты в городе несопоставимы.

При оценке земли в СПб используется такая универсальная единица сравнения как нагрузка на продаваемую площадь (''наш опыт показал, что это очень хорошая единица сравнения'') – сколько стоит земля на единицу площади улучшений.

Например. Площадь земли – 10 000 м², площадь улучшений – 5 000 м². При стоимости в 1 млн. $ эта единица сравнения будет составлять 200$.

 

– Какая из программ наиболее приближена к российским реалиям?

Нет такой программы, каждый оценщик должен сам разработать собственную программу. Достаточно работы в Excel.

 

записал Андрей

 

     © “Студенческий сайт КФЭИ”, 2003-2004. При полном или частичном использовании материалов сайта ссылка на “Студенческий сайт КФЭИ” (при отсутствии иной ссылки) обязательна (в интернете - гиперссылка).     E-mail: kgfei-students@yandex.ru.